10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議明確提出，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此前在7月24日的中央政治局會(huì)議也曾提出，“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受新華社等媒體專訪時(shí)表示，“三大工程”建設(shè)，是黨中央作出的重大戰(zhàn)略部署，是我國(guó)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)推出的一項(xiàng)重要舉措。目前“三大工程”有關(guān)工作已啟動(dòng)。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝近日也曾公開(kāi)表示，人民銀行將為“三大工程”建設(shè)提供中長(zhǎng)期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

作為黨中央一項(xiàng)重大戰(zhàn)略部署，“三大工程”建設(shè)不僅將城市建設(shè)提升到一個(gè)新的高度，也將成為房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的重要抓手和發(fā)展契機(jī)。

“三大工程”加速推進(jìn)

今年以來(lái)，有關(guān)“三大工程”部署在高層會(huì)議上屢被提及。4月28日，中央政治局會(huì)議指出，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；7月24日中央政治局會(huì)議再次提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

高層會(huì)議反復(fù)強(qiáng)調(diào)的同時(shí)，相關(guān)頂層設(shè)計(jì)也在不斷完善。保障性住房建設(shè)方面：8月25日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》）；9月4日國(guó)務(wù)院召開(kāi)了規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會(huì)議，強(qiáng)調(diào)保障性住房要實(shí)施嚴(yán)格封閉管理不得上市交易。目前《指導(dǎo)意見(jiàn)》已經(jīng)下發(fā)到各地，媒體將該指導(dǎo)意見(jiàn)解讀為中國(guó)的“新房改”。

城中村改造方面：7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。10月12日，住建部發(fā)布消息稱，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類推進(jìn)實(shí)施：一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類是開(kāi)展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面：7月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》；7月20日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作部署電視電話會(huì)議，要求完善政策體系，健全工作機(jī)制，推動(dòng)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盡快落地見(jiàn)效。

為了推動(dòng)“三大工程”盡快落地實(shí)施，10月以來(lái)，住建部已赴多個(gè)省市調(diào)研“三大工程”落實(shí)情況。

對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展意義深遠(yuǎn)

“三大工程”是我國(guó)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)推出的一項(xiàng)重要舉措。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)周期性調(diào)整，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)持續(xù)不振。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月15日公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。商品房銷售面積、銷售額、新開(kāi)工面積、施工面積等數(shù)據(jù)均持續(xù)下滑。房地產(chǎn)從去年以來(lái)已經(jīng)成為制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大拖累。

破解房地產(chǎn)發(fā)展難題，需要構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，“三大工程”則成為房地產(chǎn)新模式的重要抓手。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，但結(jié)構(gòu)性矛盾突出，特別是保障房建設(shè)始終是房地產(chǎn)發(fā)展的短板。保障性住房提速，不僅可以帶來(lái)房地產(chǎn)投資增量，而且滿足了新市民、青年人的住房需求，形成保障與市場(chǎng)化的雙軌制運(yùn)行。倪虹在接受媒體采訪時(shí)表示，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場(chǎng)和保障關(guān)系的重大改革。這次改革的重點(diǎn)是拓展配售型保障性住房的新路子，最終是實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場(chǎng)滿足多層次住房需求，建立租購(gòu)并舉的住房制度。

城中村改造，是解決群眾急難愁盼問(wèn)題的重大民生工程，重點(diǎn)是消除安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，改善居住環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。城中村改造，不僅可以形成新的投資和住房消費(fèi)需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成拉動(dòng)作用，而且還可以與保障性住房建設(shè)形成聯(lián)動(dòng)，為保障性住房提供土地來(lái)源。

“平急兩用”設(shè)施指平時(shí)用作旅游、康養(yǎng)等功能，遇重大公共突發(fā)事件時(shí)可立即轉(zhuǎn)換為應(yīng)急場(chǎng)所的設(shè)施?！捌郊眱捎谩惫不A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措，關(guān)鍵是“平時(shí)用得著、急時(shí)用得上”。

據(jù)華泰證券測(cè)算，目前保障性住房建設(shè)缺口約800萬(wàn)~1700萬(wàn)套，預(yù)計(jì)可拉動(dòng)投資額1.6萬(wàn)億~4.7萬(wàn)億元。城中村改造也有望成為推動(dòng)新模式的抓手，預(yù)測(cè)總建安投資將達(dá)到8.81萬(wàn)億元。“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)文旅、醫(yī)療、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)投資和消費(fèi)也將產(chǎn)生巨大拉動(dòng)作用。

萬(wàn)億資金在路上

“三大工程”的落地實(shí)施，最為重要的是資金來(lái)源問(wèn)題。9月25日召開(kāi)的央行貨幣政策委員會(huì)2023年第三季度例會(huì)也明確指出，加大對(duì)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造、保障性租賃住房建設(shè)等金融支持力度，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。不久前國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)強(qiáng)調(diào)，抓好“金融16條”落實(shí)，加大城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房建設(shè)等金融支持。11月8日，央行行長(zhǎng)潘功勝公開(kāi)表示，將為“三大工程”提供中長(zhǎng)期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從金融監(jiān)管部門頻繁表態(tài)可以看出，作為中央重大戰(zhàn)略部署，“三大工程”的資金問(wèn)題并非難事。

10月24日，十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第六次會(huì)議表決通過(guò)了全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于批準(zhǔn)國(guó)務(wù)院增發(fā)國(guó)債和2023年中央預(yù)算調(diào)整方案的決議，決定在今年四季度增發(fā)2023年國(guó)債1萬(wàn)億元，主要用于災(zāi)后恢復(fù)重建和防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)工作。

財(cái)政部11月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月一般公共預(yù)算支出同比增長(zhǎng)11.9%，增幅比上月提高6.7個(gè)百分點(diǎn)。今年前10個(gè)月財(cái)政支出完成進(jìn)度達(dá)78.4%，超過(guò)過(guò)去三年同期水平，隨著1萬(wàn)億新增國(guó)債發(fā)行，未來(lái)兩個(gè)月財(cái)政支出將繼續(xù)保持較高強(qiáng)度。未來(lái)一段時(shí)間，財(cái)政資金將對(duì)“三大工程”形成重要支持。

廣發(fā)證券分析認(rèn)為，從目前信號(hào)看，2024 年積極財(cái)政的主線較為明確，即中央加杠桿、地方化風(fēng)險(xiǎn)、整體穩(wěn)增長(zhǎng)；同時(shí)，通過(guò)廣義財(cái)政配合城中村改造、保障性住房政策 以進(jìn)一步托底總需求。

另外有媒體披露，在城中村改造支持資金方面，除符合條件的城中村改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年納入專項(xiàng)債范圍外，銀行融資方面也有望設(shè)立城中村改造專項(xiàng)借款予以支持。

除中央財(cái)政、地方財(cái)政、金融機(jī)構(gòu)的資金支持外，鼓勵(lì)和支持社會(huì)資本參與是城中村改造重要的資金來(lái)源。